【案情简介】     

2015年8月12日，某物业公司与曾某签订了《XX花园前期物业管理服务协议》和《XX花园（临时）管理规约》，约定了曾某交纳物业费的日期、标准以及公摊水电费等内容。从2018年12月起至2021年12月至，曾某拒绝履行支付义务，至今已拖欠物业公司37个月的物业管理费7429.6元，物业费违约金11686.56元；2019年7月至2021年11月公摊水电费共467.8元，公摊费违约金545.16元。

2018年12月起至2021年12月期间，物业公司多次向曾某致电、发催缴函和律师函，催促曾某尽快到物业公司交清所欠费用，而曾某以不是业主电话、会致电业主等消极推诿态度对待，依然未履行交付租金的义务。2021年12月底，物业公司向法院起诉。

【调查与处理】

法院认为物业公司基于服务向曾某收取物业服务费等费用，并无不妥。经物业公司催收，曾某没有按合同约定的期限缴交物业服务费、公摊水电费等费用，也没有对欠费行为做出合理说明，物业公司主张曾某应支付拖欠的物业费、公摊电费、公摊水费，没有违反法律规定，予以支持；同时认为物业公司主张的“物业服务费和公摊水电费的违约金按每日千分之三计算”已超过实际损失，法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释[2022]17号】第二十八条相关规定重新计算。

【法律分析】

  涉案合同的违约金是否超过实际损失？

《民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释[2022]17号】第二十八条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。

未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予以支持。

本案中，双方合同约定“物业服务费和公摊水电费的违约金按每日千分之三计算”，逾期利率已超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍。开庭前，对于该笔违约金的计算可能会出现的被调整的后果，已向物业公司释明。本案违约金的重新计算，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释[2022]17号】第二十八条的规定。

【典型意义】

日常生活中，不少业主会因工作忙碌而忘记缴纳物业费，但也有小部分业主因为不再居住或房屋转卖等原因，有意无意地不再交纳物业费，也不通知物业公司，这样的做法看似一时无事，但迟迟不缴纳相关费用，则很有可能面临被物业公司追诉，对于业主来说也平添了不必要的麻烦。