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划拨土地流转有限制
未经批准处分属违法
案情简介未经批准处分属违法
1999年，英德市某镇某村某村民小组经批准取得位于英德市某处的土地并取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》。随后于2001年，为解决该村民小组被征地后村生产生活问题，英德市国土局作出《批复》，同意征用某镇规划区内某处土地合计1225平方米（折合：1.84亩，其中住宅楼用地980平方米，道路用地245平方米）,并划拨给该村民小组作建住宅楼用地，并要求该村民小组在建设施工中严格按照城市规划实施。
2013年，该村民小组组长以村小组名义与刘某等人签订《商住土地租赁合同书》及《补充协议书》，双方约定将该村民小组取得的划拨土地出租给刘某等人经营使用，租赁期为20年。该村民小组将出租土地交付给刘某等人后，刘某等人随即进行施工，该村民小组长卸任后，大部分村民才得知该村长未经村民代表大会决议，亦未经依法批准，擅自将该土地进行出租，后村民小组与刘某等人就签订的《商住土地租赁合同书》及《补充协议书》发生纠纷诉诸法院。
法律评析
1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：
(五）违反法律、行政法规的强制性规定”。又根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵批准处分属违法
押。”以及《划拨土地使用权管理暂行办径法》第五条“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”从以上法律规定可知，划拨土地的使用权并非可以随意转让、出租，必须要经过市国土部门批准。
因此，本案原村民小组组长未经过市国土部门批准，私下签订涉案土地的租赁合同因违反了法律、行政法规，属于无效合同。
2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案实际状况而言，双方签订的合同期限长达20年之久，承租方刘某等人在清楚知悉土地性质及出租必须经相关部门批准后方可有效的情况下，仍然承租该土地且签订合同，并进行投资建设，所以在本案中承租方对于合同无效造成的损失亦具有过错，因此，经过法院审理，判决涉案合同无效，由村民小组和刘某按各自50%的比例承担损失。
案件提示
随着现征收土地工作的开展，很多市区乡镇附近的村民小组因征收土地获得了具有划拨性质的土地使用权，具有划拨性质的土地使用权是指土地使用证持有者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。近年来，划拨土地使用权经过依法出让或转让，并进行合理开发利用，可为城市的扩容提供充足的土地资源，从而促进城市建设和经济发展。但在现实交易中，时常会出现由于不重视相关流转程序，导致流转时因程序不合法而产生一系列法律问题，因此，在对划拨土地使用权进行流转时，应重视相关程序，依照相关法定程序进行，最大限度地降低法律风险，以更好地促进国有土地资产开发、管理。
当今社会，在大部分农村地区的村集体中，存在着大量划拨性质的土地，但无论是村民抑或是村干部都不太清晰划拨土地的性质，认为划拨给村就是村集体的土地，可私自转让、出租或抵押，因此容易引发一系列纠纷，导致村集体或是村民们的利益受损。因此作为村干部，必须知法懂法，明辨是非，必须牢记划拨土地不得轻易转让、出租和抵押，确需进行转让、出租和抵押时，应依法依规，按照法定程序进行审批，进而维护整个村集体以及村民们的利益。
一一赵菁 供稿
