精湛、高效、忠实、周全为服务宗旨，全力维护客户合法权益
买卖房屋未过户 诚信原则应遵循
——何某成等房屋买卖合同的办案体会
原告何某成系退休职工，2008年返回原籍某镇居住，经他人介绍，购买被告位于英德市某镇原广东省某金厂的房改房。2008年10月14日，在陈某才、杨某文的见证下，原告与被告签订《购房协议》，约定乙方（原告）何某成购买甲方(被告）李某全位于广东省某金厂宿舍14栋301套房全部，经双方商定乙方一次以人民币3万元整购得甲方该套房，所有权归属乙方，如以后有政策性变动（征收赔偿）,属原告所得。
在签订协议同时，原告支付现金30000元给被告，被告当场交付房屋给原告，并将房地产权证、房屋钥匙等全部附随交付给原告。原告在接收该套房屋后，经过一个月对房屋进行了简单装修，于2008年11月18日正式入住该套房屋。
在原告入住后，原告找被告商量过户，但被告却以种种理由不配合过户，一直拖延到现在。由于被告拖延不过户，违约造成如今房屋过户等费用上涨，因此，被告需对违约承担责任。而如今，广东省某金厂区所有房屋按政策要被征收，并将被全部拆迁，而由于被告没有将该套房屋过户给原告，损害了原告的合法权益。原告遂以房屋买卖合同纠纷为案由，要求被告履行过户义务。
法律分析
本案为房屋买卖合同纠纷，原告虽购买房屋但没有办理过户手续，不构成不动产善意所得。从法律规定看，《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未经办理物权登记的，不影响合同效力。”
而《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从字面上看，好像《物权法》第十五条很好地协调了不动产登记与不动产买卖的关系，《物权法》第九条规定了不动产物权的登记生效原则，第十五条规定了不动产买卖合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
但是现实生活中，《物权法》第九条与《合同法》第六十条之间却存在着实质上的权利冲突。因此，如何适用法律，则应当从民事行为原则入手。众所周知，民事行业应当依据公平、正义和诚实信用等法律的最高原则和精神来决定法律的适用。维护公平和正义是法律的最高准则，而诚实信用原则是任何民事法律主体应当遵循的最基本的准则。任何法律规定都不得违背以上原则，任何民事法律主体的民事活动违背以上原则的行为亦不能得到法律的支持。
处理经过
英德市人民法院经审理查明并认为，原、被告自愿签订《购房协议》，《购房协议》没有违反法律强制性规定，合法有效，《购房协议》对原、被告有约束力，被告作为房屋登记的所有人应当按照约定履行义务，原告已履行了交付30000元房款的义务，被告亦将涉案房屋及其产权证和相关资料交付给原告，但被告应当按照法律规定协助将涉案房屋所有权转移至原告名下，因此原告起诉要求被告协助将位于广东省某金房屋所有权转至原告名下，该请求符合法律规定及协议约定，故判决要求被告协助过户给原告。一审判决后，原告不服提出上诉，清远中院作出维持原判的判决。
心得体会
本案为该厂房改房买卖纠纷四个系列案中的一个，均为10年前买卖房屋之后，没有过户，到拆迁之后，才因房屋升值引起的纠纷。当然，这主要是利益之争。作为购买房屋不动产的双方，如果签订了合同，尽可能早点办理过户，作为公民应当以诚信为本，只要签订了合同，就应当去遵守，这是一个诚信社会人人应当遵循的准则！
——周红平 供稿
