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--一起合同解除案件的深思
基本案情--一起合同解除案件的深思
2009年3月3日，英德市某单位与蔡某签订了《军队房地产租赁合同》，租赁该单位房屋用于经营幼儿园，租赁期至2017年3月31日止，其中第九条第三款约定了“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整、战争和自然灾害等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”；2013年7月20日，英德市人民政府将租赁物划为“三旧”改造对象。该单位认为与蔡某签订的合同已无法履行，便与其协商合同解除事宜，遭到其拒绝，由此引发诉讼。
法律分析
《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”对于不可抗力的学理解释，认为不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，独立于人的行为之外，并且不受当事人的意志所支配的现象。它是各国民法通行的抗辩事由，包括自然原因如地震、台风、洪水、海啸等和社会原因如战争等。本案中，政府拆迁行为是否属于不可抗力具有较大争议，根据上述法律规定及学理解释，政府行为一般不包含在不可抗力的范围中；但由于本案该单位与被告在合同中约定了政府行为亦属于不可抗力，并约定了该事项导致合同解除时，双方均不承担责任，故应当可以以此为解除合同的理由，达到解除双方合同的目的。另，双方在合同中亦约定，因不可抗力的政府行为导致双方合同解除时，双方均不需对对方承担赔偿责任，故本案可按照此合同约定处理。
处理过程
代理律师接受该单位委托后，进一步搜集了相关证据，经过研究决定以合同约定的不可抗力及相关法律规定为由达到解除合同的目的。因该单位与被告签订的《军队房地产租赁合同》第九条第三款约定了“因不可抗力原因造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”为合同解除的理由，故因该单位房地产被英德市人政府征收时，该单位可以提出解除合同且不对被告承担赔偿责任。因此，可以以此作为解除合同的理由，以达到解除合同且不承担任何赔偿责任的目的。以双方约定的“不可抗力”条款为切入点，达到解除合同、收回租赁物的目的，同时可考虑对方协商调解，给予对方相对宽松的时间处理解除合同的后续事宜。
代理律师接受该单位委托后，考虑到蔡某经营幼儿园，为保障教学周期的顺利进行及幼儿人身安全，多次与蔡某进行协商，但蔡某态度较为坚决，拒绝调解。本案经英德市人民法院审理，支持了我们的代理意见，并于2015年1月29日作出了判决，驳回蔡某要求该单位进行赔偿的诉讼请求，并支持该单位的反诉请求，要求蔡某限期搬离租赁物。
心得体会
因本案被告在租赁土地上开办了幼儿园及幼儿园宿舍，故从保障幼儿教学周期角度及幼儿人身安全方面考虑，应当尽量与本案被告蔡某达成和解协议或调解协商，和谐处理此事。且蔡某因本案事由已多次进行上访，也应当尽量做通双方工作，积极引导双方通过合适的法律途径解决此事，以稳定双方的情绪，使双方心悦诚服，达到息访止讼的目的。
——李文方 刘虹 供稿
